In het tijdschrift Trends-Cash verscheen op 07/04/05 het artikel “Dossier vastgoed. Tips voor de aankoop van uw woning”. Het Bureau van het BIV heeft krachtig gereageerd op dit artikel van betwistbare “journalistieke” inhoud dat elke betrokkene zwaar heeft aangegrepen en dat opnieuw aanleiding heeft gegeven van een eis tot onmiddellijke publicatie van een recht van antwoord.
In een reactie van de uitgever aan het BIV en aan de vastgoedmakelaars bood deze zijn verontschuldigen aan. Met nadruk betreurde hij de inhoud van de bijdrage in zijn blad en uitte zijn “ontstemdheid over het gebrek aan journalistieke sérieux van dit artikel” en over het ontbreken van de nodige “correctheid en nuancering”. Hij stelde voor om tijdens een rondetafel met de vastgoedmakelaars een open gesprek te organiseren over de werking van de makelaars en zijn kansen en uitdagingen. Deze ontmoeting diende te resulteren in een artikel in hun blad om het beroep van vastgoedmakelaar “op een correcte manier te beschrijven en te evalueren”.
Het BIV wenst op dit concrete en constructieve voorstel in te gaan, maar slechts nà de publicatie van het recht van antwoord in het bewuste magazine. Het intregale artikel kan hier gelezen worden.
Bron: BIV - Trends 07/04/2005

Wanneer een woning in mede-eigendom gedeeltelijk voor het beroep gebruikt wordt dan kan de BTW op de kosten voor het beroepsgebruik afgetrokken worden ten belope van het gedeelte dat in de mede-eigendom zit.
Dit artikel dat vooral voor syndici (en eigenaars!) van belang is, werd in extenso opgenomen onder de nieuwsberichten, verschenen op de website van het UIB.
Bron: Hof van Justitie, 21 april 2005 – UIB

De langstlevende wettelijk samenwonende krijgt in de toekomst het vruchtgebruik van de woning (inclusief de huisraad) waar hij of zij samen met de overleden partner woonde. De federale regering heeft daartoe vrijdag een voorontwerp van wet van minister van Justitie Laurette Onkelinx goedgekeurd. Er werd een wetsontwerp ingediend waarbij de langstlevende van een wettelijk samenwonend koppel automatisch het vruchtgebruik verkrijgt over de woning en de huisraad. Als men de woning zou willen erven dan moet dit wel in het testament staan.
Bron: Tijd 29/04/2005

Gevonden op de site van het ministerie van Economische Zaken: de huurcalculator. De huurcalculator, die bruikbaar is voor alle huurovereenkomsten aangegaan na 1983, voert automatisch de nodige bewerkingen uit voor de berekening van de huurprijsindexeringen. Veel eigenaars en verhuurders zoeken soms enige tijd naar het juiste bedrag van de indexatie die bij een huurovereenkomst ingeschreven is in de overeenkomst. De principes staan op deze site eenvoudig uitgelegd.
Bron: http://statbel.fgov.be/indicators/rent_nl.asp

In het kader van hun belastingplanning opteren heel wat belastingplichtigen ervoor om enkel de naakte eigendom aan te kopen, terwijl de vennootschap, waarin zij bestuurder zijn, het vruchtgebruik aankoopt. Voordeel bij deze werkwijze is dat de aankoopprijs en de financiering kan verhaald worden op de betreffende vennootschap.
De belastingadministratie is tevens op de hoogte van het voordeel die uit de splitsing van de naakte eigendom en het vruchtgebruik voortvloeit, en stelt zich daartegenover argwanend op.
Volgens de administratie dient er een herkwalificatie te gebeuren van de overeenkomsten rekening houdend met de antirechtsmisbruikbepalingen daar er geen sprake is van rechtmatige finaniciële of economische motieven. Bovendien is de administratie van zinnens om op basis van art. 49 WIB een deel van de kosten te verwerpen daar deze niet bijdragen tot het verkrijgen of behouden van belastbare inkomsten.
De belastingplichtige doet er bijgevolg goed aan om duidelijke overeenkomsten inzake de splitsing af te sluiten en daarbij gebruik te maken van correcte waarderingsregels voor wat betreft het vruchtgebruik.

Krachtens artikel 45 W.Reg. dienen de registratierechten bij de verkoop van een grond betaald te worden op het bedrag van de prijs, verhoogd met de lasten. De saneringskosten van een vervuilde grond vallen ten laste van de verkoper. Wanneer een koper zich contractueel verbindt de saneringskosten zelf te dragen, dan behoren deze kosten eveneens tot de maatstaf van heffing voor de registratierechten. Bij het verlijden van de akte zijn de werkelijke kosten meestal nog niet definitief gekend en wordt er een provisie gerekend. Enkel de werkelijk betaalde kosten behoren tot de maatstaf van heffing, niet het bedrag van de provisie.
Het integrale arrest is terug te vinden op het intranet van UIB.
Bron: Accountancy en fiscaliteit 17/03/2005 – Hof van Beroep Antwerpen 18/05/2005

Een lezer van 6minutes vastgoed & immobiliën stelde de vraag of rookdetectoren al dan niet verplicht zijn. Navraag bij dhr. Pappijn van de firma FPC (www.blusapparaten.be) leert ons dat dit een gemeentelijke of stedelijke bevoegdheid is. De reglementering kan dus verschillen van gemeente tot gemeente. Het advies van de brandweercommandant inzake brandveiligheid dient gevolgd te worden. In de meeste gevallen zal een aparte regeling voorgesteld worden naargelang het pand een hoogbouw, middenbouw of laagbouw is. Een telefoontje naar de brandweerkazerne van uw gemeente kan dus uidelijkheid brengen. Voor particulieren is er geen verplichting om een rookdetector te installeren, maar natuurlijk is het aangeraden om dit wel te doen, vooral gezien de lage kostprijs van dergelijke toestellen. Ook een branddeken en een blusapparaat behoren ons inziens tot de essentiële brandbestrijdingsmiddelen die u best in huis haalt.
www.blusapparaten.be

Op 30 april 2003 verscheen het Koninklijk Besluit van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften. Dit KB geeft een aantal beginselen inzake de beveiliging van bestaande installaties om een betere veiligheid te garanderen voor de gebruikers. Dit KB is het gevolg van een aanbeveling van de Europese Commissie 95/216/EG van 8 juni 1995 betreffende een betere beveiliging van bestaande liften.
Op het intranet van UIB werd een checklist geplaatst, alsook de regelmentering terzake, zodat syndici aan deze wettelijke verplichtingen kunnen voldoen.
Agoria
UIB

Een schenking onder opschortende voorwaarde wordt sinds begin dit jaar belast met successierecht, ook al gaat het om akten van meer dan drie jaar geleden. Nu heeft ook het Brusselse gewest een gelijkaardige maatregel goedgekeurd, wat tot eigenaardige effecten leidt bij een verhuizing tussen de gewesten.
Het Vlaamse Gewest heeft ervoor gezorgd dat de schenking van roerende goederen aan een tarief van 3 of 7 procent kan gebeuren. Deze maatregel werd heel positief onthaald. Toen werd evenwel vastgesteld dat de schenkingen meer en meer gebeurden onder opschortende voorwaarde van hun vooroverlijden, oordeelde het Vlaamse Gewest dat deze schenkingen onderhevig waren aan successierechten zonder daarbij rekening te houden met de ’driejarige termijn’. Ook het Brusselse Gewest neemt dit systeem over en koppelt daar nog een bijkomende voorwaarde inzake de fiscale woonplaats aan toe.
Bron: Rik Deblauwe in De Standaard 21/04/2005

Om renovatie in welbepaalde wijken van de grootsteden aan te moedigen, teneinde de verpaupering, de verloedering, de onveiligheid, de vastgoedspeculatie en de stadsvlucht tegen te gaan, heeft art. 110 van de programmawet (I) van 8 april 2003 het WIB 92 aangepast door een specifieke vermindering in te voeren voor uitgaven voor vernieuwing van woningen gelegen in een zone voor positief grootstedelijk beleid (BS van 17 april 2003). Een recente circulaire (Circulaire nr. Ci.RH.331/563.457 (AOIF 17/2005) van 14 april 2005) geeft alle mogelijke uitleg omtrent de mogelijkheden tot belastingvermindering.
Bron: AOIF – Fisconet - Index

Uitgangspunten:
• vrijstelling van het KI (Kadastraal Inkomen) in de personenbelasting voor de eigen woning.
• vereenvoudiging van de aftreksystemen van intresten van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 van de enige eigen woning (aankoop of behoud ervan) en wijziging inzake de premies voor levensverzekeringscontracten.
Nieuwe regeling:
• vrijstelling in de personenbelasting van het KI van de woning. Het KI moet dus niet worden opgenomen in de aangifte van de personenbelasting. Dit heeft als gevolg dat er geen verrekening meer plaats heeft met de onroerende voorheffing.
• Aftrek eigen woning: forfaitaire aftrek ca €1.500 per persoon, te verhogen met €500 gedurende 10 belastbare tijdperken + €50 wanneer de belastingplichtige 3 of meer kinderen te laste heeft op 1 januari van het jaar nadat de lening werd afgesloten.
P.S.
• de regeling wordt uitgebreid voor alle nieuwe leningen in de Europese Gemeenschap.
• gewone of bijkomende intrestaftrek van afgesloten lening is niet meer van toepassing.
• geen belastingvermindering meer van bouwsparen of lange termijnsparen m.b.t. kapitaalaflossingen of premies van nieuwe leningen en levensverzekeringscontracten.
• voor alle andere leningen (vóór 1 januari 2005) blijven alle oude fiscale zegels van toepassing inzake aangifte voor KI, forfaitaire aftrekken en verzekeringen O.V. zolang de lening of het levensverzekeringscontract duurt.
Bron: Homepage, uitgave van Eigenaarsbond, maart – april 2005. (Met dank aan Eddy Verweirde om dit artikel ter beschikking te stellen)

Het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES) heeft samen met het Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond (KAEV) uit Gent en de Nationale Federatie van Vastgoedbeheerders (NFVB) een kwaliteitscertificaat voor syndici van mede-eigendommen uitgewerkt.
Ook de wet van 30 juni 1994 heeft de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus omschreven, maar er bestaan nog heel wat lacunes en onduidelijkheden. Niet alleen mede-eigenaars, maar ook de syndici zelf willen aan deze onduidelijkheden verhelpen. Te dien einde werd er door de vertegenwoordigers van de (mede)eigenaars en deze van de syndici een samenwerkingsovereenkomst uitgewerkt. Er werd overgegaan tot de oprichting van een commissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van alle betrokken partijen, die zal beslissen over de toekenning en intrekking van het certificaat.
Er werd tevens een document uitgewerkt met als titel concrete verplichtingen te realiseren door de syndicus (ook “het Charter” genoemd). Dergelijke initiatieven kunnen alleen maar de realtie tussen syndicus en eigenaar verbeteren.
Bron: Homepage uitgave Eigenaarsbond

Naar aanleiding van het open seminarie “Q over Kafka in vastgoed”, dat doorgaat in de Holiday Inn te Gent aan de afrit UZ te Gent op 22 april eerstkomend (inschrijven kan nog via www.upi-uib.be keuze nederlands, keuze agenda - beperkt aantal plaatsen), presenteren wij de lezers van deze nieuwsbrief een thema-nummer. De bedoeling is om u wakker te maken voor ideeën die de professionals uit de vastgoedsector kunnen aangaan. De rondvraag in voorbereiding van het seminarie gaf enkele opmerkelijke suggesties als resultaat die intussen aan staatssecretaris van Quickenborne werden voorgelegd. Wij kijken uit naar de antwoorden op 22 april.
Er zijn ondertussen gesprekken lopende met privé-partners om E-estate in realiteit te brengen. Wie zich geroepen voelt om naast die partners mee te werken aan de realisatie van een en ander, kan via mail contact opnemen met Philip Vandaele (Philip@index.be) of Ulrik Van den Bergh (ulrik.vandenbergh@coo.vlaanderen.be) Hier volgen enkele thema’s die aan de staatssecretaris zijn voorgelegd.

Zou het niet aangewezen zijn een elektronisch modelformulier met vastgoedinformatie tussen aanvrager en gemeente/kadaster te ontwerpen, zodat notarissen, vastgoedmakelaars, promotoren, architecten, landmeters, experten onroerend goed, studiebureau's burgerlijke bouwkunde en wegenbouw over alle identificatiegegevens, specifieke vereisten en voorschriften kunnen beschikken voor de transactie van de verkoop, verhuur, recht van opstal, pachtwet, verbouwing, nieuwbouw of sanering? Het zou kunnen gaan om een elektronisch standaardformulier, eenvoudig en duidelijk van opmaak, schematisch en logisch opgesteld volgens de beroepsvereisten van de bovenvermelde vrije en zelfstandige onroerend goed-beroepen. Deze innovatieve maatregel zou rechtszekerheid bieden aan alle partijen, zowel van de kant van verkoper, koper, opdrachtgever, tussenpersoon, makelaar, bouwheer, enz...

Is het niet opportuun een modelconstructie op te zetten om een gezamenlijk kantoor op te starten van advocaat, notaris, architect en landmeter? Dit zou een mooie cluster zijn van enkel en alleen vrije beroepen die 'all in one' de onroerend goed-beroepen met juridisch karakter groeperen in één enkel bureau, analoog met een doktersgroepspraktijk?
Analoog met vorig voorstel inzake de clustervorming van aanverwante vrije beroepen kan ervoor gepleit worden een wettelijk kader in het leven te roepen om het mogelijk te maken een associatie van advocaat en bedrijfsrevisor of accountant op te starten.

Een volgend thema is de mogelijkheid om de bekende notariële gele affiches van openbare verkoop nu ook elektronisch te verspreiden via de website van de verkopende notaris maar ook via een algemene notariële website, een link op de lokale gemeentelijke website, de syndicale kamer van aannemers, van architecten uit de regio, bouwpromotoren, landmeters, naar de wachtlijsten van kandidaat-kopers van een sociale woning enz... Kortom een link naar alle onroerend goed gerelateerde beroepen uit de regio/arrondissement. Daaraan gekoppeld kan de verkopende notaris een basisdossier opstellen, dat door iedere bezoeker kan afgeprint worden. Voordeel: minder telefoontjes en bezoekers bij de verkopende notaris en beter geïnformeerde kandidaat-kopers.

Een volgende suggestie is dat eenvoudige overdrachten van eigendom tussen verkoper en koper voortaan zouden afgehandeld worden door ambtenaren van niveau 1 (adjunct van de directeur) bij het Federale Overheidsdienst Financiën - Afdeling Registratie en Domeinen, en niet meer via de notaris. De voordelen zouden zijn:
- Geen kosten voor verkoper of koper. Enkel een administratieve eigendomsoverdracht
- Directe inschrijving bij de Registratie en Domeinen, snel, eenvoudig en doeltreffend
- Directe controle van de overheid inzake volledigheid van het dossier via elektronisch dossier gemeente, kadaster, FOD Financiën (hypotheekbewaarder)
Nu er zoveel goed opgeleide A1-ambtenaren werken bij de administratie Registratie en Domeinen, kan dit een meerwaarde en een win-win situatie kan betekenen voor beide partijen.

De hele vastgoedsector zou er verder mee gebaat kunnen zijn over te schakelen naar eenvormige electronische voorwaarden van verkoop, verhuur, overname en facturatie. Het bepalen en opzetten van een e-factuurformaat kan papier- en kostenbesparend zijn.
Deze maatregel kan doorgetrokken worden naar alle sectoren van het bedrijfsleven. Voor het bedrijfsleven verminderen daardoor zowel de operationele kosten als de indirecte kosten.

Laatste thema dat aan de staatssecretaris is voorgelegd, is de mogelijkheid om ook het kadaster open te stellen, zodat een makelaar alle noodzakelijke informatie kan verwerven die nodig is om een geldige verkoopsovereenkomst op te stellen en zijn cliënt te adviseren. Dit gaat ondermeer over : hypothecaire inschrijvingen, het al of niet aanwezig zijn van van voorkooprechten, de juiste aanduiding van de kadastrale sectie, de bestemming van het betrokken onroerend goed, eventuele noodzakelijke attesten ( bodemsanering ) enz... Aan de staatssecretaris is eveneens gevraagd of hij bereid is om een delegatie van professionals uit de sector te ontvangen om deze problematiek verder te bespreken.
De vragen zijn niet eenvoudig en de antwoorden zullen dit ook niet kunnen zijn. Maar we hopen dat dergelijke vragen een bais vormen voor overleg tussen beroepsorganisaties en beroepsinstituten van de verschillende aan vastgoed gerelateerde beroepen en ministeries en overheden om te komen tot een effciënt model om ondernemend België een duwtje in de rug te geven.
(Met dank aan Ulrik Van den Bergh)

Ordonnantie van 24 februari 2005, B.S., 9 maart 2005 Ook in het Brusselse Gewest zijn de verlaagde tarieven van 3 of 7% van toepassing bij schenkingen van roerende goederen. Schenkingen van roerende goederen "onder opschortende voorwaarde van overlijden van de schenker" vallen niet onder deze tarieven. Ook hier wordt dit als een legaat belast met successierechten. Deze regeling is van toepassing vanaf 9 maart 2005.
De regeling voor schenkingen en legaten aan bepaalde rechtspersonen werd eveneens gewijzigd. Private stichtingen die een inbreng om niet verrichten, betalen een vast recht van 100 Euro.
Bron: De Tijd van 20 januari 2005 - Fiscale Actualiteit nr. 41 van 3 december 2004 Accountancy & Fiscaliteit nr. 40 van 25 november 2004

Een interessante site op het internet, niet de zoveelste portaal met aanbiedingen, maar een praktische site voor de makelaars, notarissen, enz.: www.voorkooprecht.be. Bij de verkoop van een onroerend goed in Vlaanderen hebben sommige overheden en organisaties in welbepaalde gevallen een "recht van voorkoop". Als zij dit recht uitoefenen, verwerven zij in de plaats van de kandidaat-koper de aangeboden onroerende goederen. Zij kopen dan tegen de prijs en de voorwaarden van de kandidaat-koper. Deze rechten van voorkoop vindt u terug op deze overzichtssite.
www.voorkooprecht.be

Op 22 april ek. komt staatssecretaris Vincent Van Quickenborne spreken in het Holiday Inn hotel, gelegen aan de afrit UZ in Gent. Dat is dé gelegenheid bij uitstek om vragen te stellen of suggesties te doen aan de staatssecretaris met als doel het leven van de makelaar, notaris of professional uit de vastgoedsector het leven wat aangenamer te maken. U kan de vragen stellen door te mailen naar Lieven.onraedt@belgacom.net. Alle vragen zullen op voorhand aan de staatssecretaris worden overgemmaakt, zodat de brave man zijn huiswerk kan doen... Enkele voorbeelden van vragen: kan een makelaar op een of andere manier inzage krijgen in de hypotheacaire inschrijvingen? Kan een syndicus ook via mail een algemene vergadering samenroepen (gelijklopend met het initiatief om ook oproepingen van vennootschappen via mail te laten gebeuren)? Kortom, elke suggesties die kan bijdragen tot minder papier is welkom!
De antwoorden op de vragen zullen van zodra bekend gebundeld worden en aan de vraagstellers overgemaakt.
UIB, keuze Nederlands, rubriek agenda

In de reeks fiscaal informatief (uitgeverij Fiscaal Informatief BVBA) verscheen vorig jaar een uitgebreide studie over enkele thema’s die belangrijk zijn inzake vastgoed:
- Nieuwe omschrijving begrippen “gebouw” en “BTW-termijn voor nieuw gebouw”
- Ontwijking huurherkwalificatie mislukt
- Volledige BTW-aftrek op bedrijfsgebouwen die gedeeltelijk voor privé-bewoning worden aangewend.
In deze bijdrage worden alle aspecten op fiscaal en juridisch vlak uitgediept. Voor mensen die soms twijfelen over de draagwijdte en mogelijkse implicaties van een en ander, belist een aanrader.
Bron: Fiscaal informatief, jaargang drie, februari 2004

Ter gelegenehid van de Beurs van de Ondernemers in Brussel, werd een brochure uitgegeven met een reeks uitermate interessante websites. Eentje die met stip te noteren valt is deze van www.ondernemen.vlaanderen.be, vooral het luik milieu en vestiging is voor de vastgoedprofessioneel goed uitgewerkt. Een onschatbare bron van informatie afkomstig van de overheid. Ook de Waalse overheid laat zich niet onbetuigd: op www.permisenvironement.be is er heel wat info met betrekkingen tot milieuvergunningen in Wallonië te vinden.

De evolutie in de informatiewereld is niet te stoppen: modellen en software wijzigen voortdurend, en een normaal denkend en werkend mens kan dit allemaal niet meer volgen. Sommige bedrijven bieden nu reeds de mogelijkheid aan om een totaalpakket aan te kopen: een computer met alle recente software erop en eraan (ADSL, back-ups, MS office,...), de installatie gebeurt bij u op kantoor en als er problemen zijn komt men u depanneren. Het idee erachter is dat een modale mens niet alles kan weten inzake informatica en dat men de zorg voor het up-to-date houden van het computerpark beter aan derden kan uitbesteden. Bovendien worden leasing formules uitgewerkt die het ook voor starters mogelijk maakt om onmiddellijk over een recent en goedwerkend machinepark te beschikken.
Voor meer info: jan.demeyere@pcc.be